O ITBI é um imposto municipal que incide quando um imóvel muda de dono. A propriedade só passa de uma pessoa para outra com o registro no cartório de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Por isso, há forte discussão sobre a cobrança de ITBI na simples cessão de direitos (como o contrato de gaveta), feita antes do registro. Quanto ao valor, o STJ (Tema 1.113) decidiu que a base de cálculo é o preço real da negociação, e não um valor de referência imposto pela Prefeitura.
O que é o ITBI?
ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele está previsto no art. 156, inciso II, da Constituição Federal, que dá aos municípios o poder de cobrar imposto sobre a transmissão, entre pessoas vivas e por ato oneroso (com pagamento), de imóveis e de direitos reais sobre eles, além da cessão de direitos à sua aquisição.
Na prática, é o imposto que normalmente você paga quando compra uma casa, um apartamento ou um terreno. A alíquota varia de cidade para cidade, costumando ficar em torno de 2% a 3% do valor do imóvel.
Quando o ITBI é devido?
Aqui está o ponto central. Pela lei civil brasileira, ninguém vira dono de um imóvel só por assinar um contrato. O art. 1.245 do Código Civil é claro: a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Antes disso, existe apenas um direito (a promessa de receber o imóvel), não a propriedade em si.
Como o fato que justifica o imposto é a transmissão da propriedade, a regra que dá mais segurança é esta:
- O ITBI tem como momento próprio o registro da escritura no cartório de imóveis.
- Assinar contrato, fazer escritura ou pagar parcelas, por si só, ainda não transfere a propriedade.
- Muitos municípios, mesmo assim, tentam cobrar o imposto antes do registro, o que gera disputa.
Incide ITBI na cessão de direitos do imóvel?
Cessão de direitos é o que acontece, por exemplo, quando alguém compra um imóvel na planta e, antes de registrá-lo em seu nome, "repassa" o negócio para outra pessoa. Nesse caso, o que se transfere não é o imóvel (que ainda não está registrado em nome de ninguém), mas sim os direitos do contrato de compra e venda. É o popular "contrato de gaveta".
A resposta honesta é: o tema ainda está em discussão. Veja por quê:
- O próprio texto da Constituição (art. 156, II) menciona a "cessão de direitos a sua aquisição", o que os municípios usam para tentar cobrar.
- Por outro lado, sem registro não há transmissão de propriedade (art. 1.245 do Código Civil), argumento que afasta a cobrança na simples cessão.
- No STF, esse debate corre no Tema 1.124 (ARE 1.294.969). Houve uma primeira decisão favorável aos contribuintes, mas o STF anulou esse julgamento em 2022 e o assunto aguarda nova análise. Ou seja, ainda não há uma palavra final.
Na dúvida, cada caso precisa ser avaliado de acordo com a lei do município e com a fase exata do negócio.
| Momento do negócio | Situação quanto ao ITBI |
|---|---|
| Assinatura do compromisso de compra e venda | Ainda não há transmissão da propriedade; a cobrança nesse momento é discutível. |
| Cessão de direitos (contrato de gaveta) antes do registro | Tema controverso, em rediscussão no STF (Tema 1.124). |
| Registro da escritura no Cartório de Imóveis | Momento em que a propriedade se transfere (art. 1.245 do Código Civil). |
Qual é a base de cálculo do ITBI?
Base de cálculo é o valor sobre o qual o imposto é calculado. Esse ponto já está definido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1.113 (REsp 1.937.821, julgado em 2022). O STJ firmou que:
- A base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, ou seja, o preço efetivamente negociado.
- O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro e só pode ser contestado pela Prefeitura por meio de um processo administrativo próprio.
- A base do ITBI não se vincula à base do IPTU.
O município pode cobrar pelo valor venal de referência?
No mesmo Tema 1.113, o STJ decidiu que não. A Prefeitura não pode simplesmente impor um "valor venal de referência" definido por ela mesma e cobrar o imposto sobre essa quantia, ignorando o preço real da compra. Se a Prefeitura discordar do valor declarado, precisa instaurar um procedimento próprio para questioná-lo. Quem pagou ITBI calculado sobre um valor de referência maior que o preço real pode ter direito à revisão.
Perguntas frequentes
Comprei na planta e vou repassar antes da entrega das chaves. Já preciso pagar ITBI?
Esse é exatamente o caso da cessão de direitos. Como ainda não houve registro, a cobrança é controvertida e depende da lei do seu município e da rediscussão no STF (Tema 1.124). Vale analisar a situação antes de pagar.
Paguei ITBI sobre um valor maior que o preço real do imóvel. Posso reaver a diferença?
Pode haver esse direito. Pelo Tema 1.113 do STJ, a base de cálculo deve ser o valor real da negociação. Cada caso precisa ser examinado individualmente.
O ITBI é igual ao ITCMD?
Não. O ITBI é municipal e incide sobre transmissões com pagamento (compra e venda). O ITCMD é estadual e incide sobre heranças e doações.
Cada negócio imobiliário tem detalhes próprios, e a lei de cada município influencia diretamente na cobrança do ITBI. Se você está comprando, vendendo ou cedendo um imóvel e tem dúvidas sobre o imposto, vale conversar com um advogado para que sua situação seja analisada à luz da Constituição (art. 156, II), do Código Civil (art. 1.245) e das decisões do STF (Tema 1.124) e do STJ (Tema 1.113). A equipe da Mayer Sociedade de Advogados está à disposição para esclarecer o seu caso.
