A realização do sonho da casa própria é algo muito importante para a maioria das pessoas, em razão disso, vamos contribuir para que, ao realizar esse sonho, você faça o contrato de compra e venda da melhor maneira possível, evitando as dores de cabeça frequentes nesse tipo de contrato. Assim, se você pretende realizar o sonho da casa própria, esse artigo foi feito pra você, nele iremos citar 6 dicas fundamentais que devem ser observadas na realização de um contrato de compra e venda de imóveis.
Conforme já dito, a compra e venda de um imóvel, é um passo muito importante na vida das pessoas, por isso, na maioria das vezes surge uma insegurança ao assinar um contrato de compra e venda. É importante salientar, que a assinatura do contrato é apenas um dos passos para a aquisição de um imóvel.
Para aumentar a segurança aos proprietários desses bens, a legislação brasileira instituiu os Cartórios de Imóveis, que são os responsáveis por manter os cadastros, chamados de matrículas, de cada imóvel existente em uma região. Os cartórios registram em livros, atualmente digitais, todas as alterações na situação do imóvel, como alterações em sua estrutura, mas a principal, ainda, é a alteração de propriedade.
Destaca-se que diferente do contrato de locação, que basta o contrato particular entre locador e locatário, a compra e venda somente se efetiva após o registro no Cartório de imóveis, sendo a assinatura do contrato de compra e venda um importante passo nesse processo.
Isso porque, diferente das coisas móveis, a qual é possível presumir que a propriedade é daquele que está na posse, nos imóveis é necessário o registro de propriedade para que seja publicizado, por intermédio do Cartório, quem é o dono do bem. Assim, somente com o registro é possível dizer quem é, efetivamente, o proprietário de determinado imóvel.
Caso você esteja se sentindo inseguro para celebrar um contrato de compra e venda de um imóvel, fique atento a essas dicas, para realizar com segurança a celebração do contrato.
Dica nº 1- Verifique a descrição do imóvel
O primeiro ponto a ser analisado em um contrato de compra e venda de imóvel é se a descrição do imóvel que está sendo adquirido está correta. É importante que no contrato conste a descrição exata do que está sendo comprado, como metragem, cômodos, localização, pontos de referência, entre outras características.
Muitas vezes os contratos se limitam a indicar apenas o endereço ou o número da matrícula em que este está registrado no Cartório. O ideal, porém, é que o instrumento contenha pelo menos os dois dados. Isso é importante porque nem sempre um imóvel possui apenas uma matrícula no Cartório, podendo ser resultado da fusão de dois ou mais terrenos, por exemplo, tendo, se ainda não unificado, matrículas individualizadas.
Para verificar se o bem que está sendo objeto da negociação é o mesmo descrito no contrato, solicite uma certidão atualizada com os termos da sua matrícula, nela é possível averiguar a descrição e a situação atual do objeto do contrato.
É possível também, na situação de não haver uma descrição detalhada na matrícula, solicitar um overlay, que geralmente é um serviço oferecido pela prefeitura municipal a fim de localizar geograficamente o bem. Essa é uma opção interessante caso o objeto do contrato seja muito antigo e não possua a matrícula bem redigida.
Dica nº 2- Verifique se o vendedor tem poderes para isso
Outro cuidado de extrema importância na hora de celebrar um contrato de compra e venda de imóvel é examinar se a pessoa que está vendendo é legitimada para isso. Com a certidão atualizada da matrícula do bem é possível verificar quem é o proprietário atual dele, já que a certidão conterá toda o histórico de seus proprietários.
Analise, inclusive, o regime de casamento do vendedor e verifique se a participação do cônjuge na negociação não é obrigatória, para evitar qualquer problema, pode ser interessante exigir a assinatura dele no contrato.
Neste caso, o Código Civil prevê que nenhum dos cônjuges, exceto se forem casados pelo regime da separação absoluta, podem alienar imóveis sem a autorização do outro. Assim, caso você esteja adquirindo uma residência e o vendedor é casado em algum dos regimes de comunhão universal ou comunhão parcial (regime legal), é necessário observar se há a permissão do cônjuge, chamada outorga uxória, para que a venda seja concretizada. Caso contrário, o contrato poderá ser anulado judicialmente.
Apenas o último proprietário ou alguém expressamente autorizado por ele por meio de uma procuração, por exemplo, pode celebrar a compra e venda.
Dica nº 3- O contrato de compra e venda é apenas uma promessa
O contrato de compra e venda de imóveis na verdade não finaliza a negociação do seu objeto. Salvo algumas exceções, o contrato de compra e venda não pode ser levado diretamente a registro no Cartório de Imóveis, passando a propriedade do bem para o comprador.
Na verdade o contrato particular de compra e venda é apenas uma promessa de que será lavrada a escritura pública de compra e venda, a qual será levada a registro no Cartório de Imóveis, finalizando a operação.
Dessa forma, evite a celebração de contrato de gaveta, que não é levado a registro.
Uma exceção importante a isso é quando acontece de a transação ocorrer por meio de um financiamento bancário. Em muitos desses casos, o contrato envolvendo a instituição bancária já pode ser levado diretamente a registro no Cartório de Imóveis, sem a necessidade de lavratura de uma escritura de compra e venda.
Dica nº 4- É importante deixar claro o preço e as formas de pagamento
Parece evidente, mas o contrato deve conter de maneira detalhada qual o preço está sendo pago na compra e venda e qual a forma que será realizado o pagamento.
Se o pagamento estiver sendo feito por meio de cheques, é interessante que o contrato contenha o número de série dos cheques, o emitente e o valor de cada ordem de pagamento.
Caso outros bens estejam entrando na negociação, se parte do pagamento está sendo feito com um veículo, por exemplo, é relevante que o contrato contenha uma descrição detalhada deles.
De igual forma, se um imóvel também está sendo ofertado como garantia para a quitação do contrato tais anotações são importantes. Descreva-o, apontando onde ele está registrado, o seu valor de mercado, quando ele entrará na discussão, dentre outras previsões para que seja de fácil localização na hipótese de inadimplemento da obrigação.
Além disso, é indispensável que seja previsto o que acontece no caso de atraso do pagamento, se o contrato será rescindido ou se haverá o pagamento de multa e correção monetária.
Dica nº 5- Deixe claro o momento em que a posse será entregue ao comprador
A compra e venda não acaba somente com o pagamento da quantia que foi estipulada. É importante determinar quando o comprador poderá entrar na casa que foi adquirida, tendo em vista que esta ainda pode estar sendo ocupada pelo vendedor.
Já imaginou comprar aquele apartamento na praia e dar de cara com um desconhecido na sua propriedade?
Por isso, estipule no contrato quando a posse será transferida, se será no momento da assinatura do contrato, na quitação de todo o valor ou das primeiras parcelas, ou na escritura pública definitiva, por exemplo.
Ainda, pode ser convencionada multa na hipótese da entrega não ocorrer no tempo estabelecido contratualmente, seja ela diária, seja uma quantia fixa.
Dica nº 6- O contrato de compra e venda de imóvel deve prever o que acontece em caso de evicção
Acontece evicção quando o comprador de um bem o perde por uma decisão judicial ou administrativa que seja relativa a fatos anteriores à compra.
O contrato então, pode prever o acontecerá nesses casos. Em regra, o comprador pode cobrar do vendedor os prejuízos que tiver com a evicção, desde que não tivesse conhecimento de que a coisa poderia ser perdida desse modo.
Isso, no entanto, pode ser ampliado ou restringido por meio do contrato. É necessário, então, que comprador e vendedor estejam de acordo sobre o que acontecerá em caso de evicção, se haverá ou não indenização a ser paga ao comprador e qual o valor dela, por exemplo.
Caso ainda se sinta inseguro para a celebração de um contrato de compra e venda de um imóvel, é importante buscar assessoria para que não haja erros na elaboração e assinatura do instrumento, e o sonho da casa própria torne-se um verdadeiro pesadelo. A nossa equipe é formada por advogados capacitados para a elaboração de um contrato de compra e venda específico para o seu caso.
