Inicialmente, antes de partirmos para o usucapião propriamente dito, é necessário esclarecer os conceitos de posse e propriedade, para que não haja confusão entre os assuntos.
A propriedade é repassada após a conquista de bem, pode decorrer da compra de um bem móvel com a emissão da Nota Fiscal, que atribui a titularidade da coisa ao seu adquirente; ou através do registro nos assentamentos públicos, no caso dos bens imóveis, que ocorre após a transmissão da propriedade decorrente de uma compra e venda com o seu consequente registro no Cartório de Registro de Imóveis. Importante destacar que o proprietário possui todos os direitos inerentes aquele bem, e poderá reavê-lo de quem injustamente o possua.
Já a posse é exercida de forma momentânea entre o possuidor e a coisa, seja seu proprietário ou não. Isso porque, nem sempre o legítimo possuidor é o proprietário do bem. O fato de exercer a posse não lhe da todos os poderes inerentes a propriedade.
Destaca-se que além da compra e venda, a propriedade pode ser adquirida através da doação, do usucapião, entre outros.
Agora que elencamos os conceitos de posse e propriedade. Vamos aprender, por fim, o conceito jurídico de usucapião.
O Usucapião é uma forma de conseguir a propriedade de um bem, que pode ser móvel ou imóvel, decorrente do uso do bem por determinado tempo, sem interrupção e, desde que cumpra os requisitos estabelecidas no ordenamento jurídico.
Assim, em todos os casos de usucapião, é necessária a presença de três elementos essenciais: a posse por um determinado lapso temporal, sem interrupção (contínua) e sem oposição.
Neste artigo, apresentaremos tudo o que você precisa saber sobre usucapião, suas espécies, curiosidades, etc..
Portanto, agora que já sabe o que é o Usucapião, vamos distinguir as suas espécies e como se configuram.
A legislação brasileira atribui requisitos mais fáceis ou difíceis para cada modalidade de usucapião, de acordo com as especificidades de cada caso.
Para facilitar o entendimento, vamos abordar cada espécie individualmente.
Essa situação ocorre no direito civil quando uma pessoa adquire de boa-fé o imóvel, porém é enganada por um terceiro sujeito, que não era proprietário do mesmo, o que impossibilitaria a negociação entre ambos.
De fato, por um dado momento, o sujeito enganado pode acreditar que possui justo título de propriedade de um bem imóvel, quando, na verdade, só tem a sua posse.
A boa notícia é que, no direito civil, há a possibilidade desta posse ser convertida também em propriedade, com a configuração dos seguintes elementos: a) posse por 10 anos ou mais; b) boa-fé e justo título; c) posse mansa, contínua e justa.
Além disso, o prazo de dez anos poderá ser reduzido para cinco, quando o possuidor pagar pelo imóvel, com registro cartorário da posse posteriormente cancelado pelo vendedor, mas para isso, deve nele residir habitualmente ou realizar investimentos de interesse econômico e social.
Para a posse ser mansa, pacífica ou sem oposição se exige que o proprietário em nenhum momento tenha requerido a coisa possuída.
Da mesma forma que a posse contínua ou ininterrupta, a posse mansa, é um requisito essencial em qualquer espécie de usucapião. Desta forma, se a posse, com ânimo de dono, foi interrompida em algum momento, ou a coisa foi reivindicada pelo seu proprietário, não há como acontecer a usucapião.
Além disso, exige-se que a posse justa, isto é, que ela não seja clandestina – quando o proprietário não puder tomar conhecimento imediato -, precária – quando o possuidor se aproveitou de uma relação de confiança com o proprietário – ou violenta.
Presentes os elementos indicados, final feliz escrito está, e aquele que, uma vez fora iludido, agora é proprietário de um imóvel.
No caso da usucapião extraordinária, o possuidor não foi enganado, tendo plena ciência de que possui um imóvel que originalmente tinha outro dono. Contudo, ainda assim, o possuidor poderá se tornar proprietário desde que configurados os seguintes requisitos: a) posse por 15 anos ou mais; b) mansa, contínua e justa.
Pode acontecer a redução de quinze para dez anos, caso o possuidor no imóvel resida habitualmente ou realize obras de caráter produtivo.
Esta modalidade tem o maior lapso temporal para aquisição de bens por usucapião, pois a posse, ainda que justa, é realizada sobre um imóvel que está devidamente registrado em nome de seu proprietário.
Em virtude desta regular situação, o antigo dono tem um prazo maior para contestar a posse, que deve ser justa, conforme anteriormente indicado.
A usucapião especial de bens imóveis é um gênero criado pela legislação para facilitar a aquisição da propriedade em circunstâncias específicas, geralmente envolvendo indivíduos com menor poder aquisitivo, em situações de vulnerabilidade social, ou para cumprir a função social da propriedade.
Dito isto, passemos a abordar unitariamente as espécies deste gênero de usucapião.
Esta modalidade se configura apenas se o imóvel, localizado em zona urbana, tiver área de até 250 metros quadrados, sendo ocupado para si ou para abrigo de sua família.
Não é necessário justo título e a boa-fé é presumida, devendo ser o único imóvel do indivíduo, e que a posse, pacífica e ininterrupta, tenha ocorrido por 5 anos ou mais, resumindo-se no quadro abaixo:
Conforme se vê, os requisitos são bem específicos, ficando clara a intenção do legislador de proteger a função social da propriedade, além do direito à moradia.
É uma modalidade específica da espécie de usucapião anterior, acontecendo nos casos em que dois cônjuges são proprietários de um terreno, porém, quando ocorre a separação, um deles resolve abandonar o lar, permanecendo o outro no exercício da posse do imóvel do antigo casal, de forma – isto é sendo o único possuidor.
Diante desta situação, os requisitos para a aquisição da propriedade pelo cônjuge foram simplificados pela lei, podendo o usucapião ser caracterizado, caso a posse tenha ocorrido por 2 anos ou mais de maneira, ininterrupta e sem oposição.
Este é, portanto, o prazo mais curto exigido pela lei em qualquer espécie de usucapião, de bens imóveis ou móveis, interligando-se o Direito das Coisas com o Direito de Família.
Nesta modalidade, há praticamente os mesmos requisitos para a configuração da usucapião urbana individual. A divergência é que os imóveis devem possuir área superior a 250 metros quadrados, ocupados por uma população de indivíduos de baixa renda, sendo impossível saber a quem possui cada área.
Não é necessário justo título e a boa-fé é presumida, devendo também ser o único imóvel dos indivíduos envolvidos, de forma que, se a posse é exercida por 5 anos ininterruptos, sem oposição, resta configurada esta espécie.
Como o nome já diz, essa modalidade de usucapião permite a aquisição de imóvel que possui área rural de terra não superior a 50 hectares, desde que nele produza ou tenha sua moradia por pelo menos 5 anos.
Neste caso, a boa-fé também é presumida e não há necessidade de justo título, nem de a posse ser ininterrupta e sem oposição. Por fim, o indivíduo não pode possuir nenhum outro imóvel, seja urbano, seja rural.
Esta espécie só pode ser reconhecida através de ação judicial, de acordo com o artigo 1° da Lei da Usucapião Especial Rural.
Com esta espécie de usucapião, a legislação objetiva facilitar o acesso à população rural sem terras, observando o princípio da função social da propriedade.
Na legislação brasileira, também é possível a configuração da usucapião sobre bens móveis, que possui requisitos até mais fáceis que as dos bens imóveis.
Mais fácil também é a divisão entre suas espécies, já que são apenas duas, de acordo com o Código Civil de 2002: a) ordinária, e b) extraordinária.
Para facilitar a compreensão, vamos comentar cada uma separadamente.
Da mesma forma que a usucapião ordinária de bens imóveis, o sujeito iludido também terá um final feliz caso o bem seja móvel.
Aqui, o possuidor ludibriado, que estava de boa-fé no momento que pensava estar adquirindo o bem, poderá apropriar-se definitivamente do bem por usucapião.
Esta espécie tem o segundo menor prazo de usucapião, sendo uma das hipóteses mais raras, até pela dificuldade de localização do bem pelo antigo proprietário.
Portanto, exercida a posse mansa, pacífica e contínua, com boa- fé e justo título, por mais de 3 anos, se configura a usucapião ordinária de bem móvel.
Sabe quando você empresta uma coisa para o seu amigo?
Pois é, se você não cobrar dentro de um determinado período de tempo, você pode nunca mais tê-la de volta. Isto, se o seu “amigo” não quiser mais te devolver, porque ele pode já ser o proprietário daquele bem.
Inclusive, os tribunais brasileiros possuem o entendimento de que, ainda quando a posse do bem aconteça por furto ou por roubo, a usucapião pode ficar configurada na modalidade extraordinária.
Os requisitos para usucapir um bem móvel por meio de usucapião extraordinária são menos exigentes, pois dispensam-se justo título ou boa-fé, podendo inclusive a posse se adquirir de maneira violenta e criminosa.
Desta forma, sendo a posse contínua e sem oposição, por cinco anos ocorre a usucapião extrajudicial de bens móveis.
Agora que você já sabe todas as hipóteses de usucapião e seus requisitos, passemos a abordar uma maneira de requerê-lo, ainda não tão convencional, mas que pode ser muito econômica.
Existe a possibilidade de requerer todas as modalidades acima perante a justiça brasileira, porém é certo que irá custar mais caro e levará mais tempo. Pensando nisso, apresentamos a você uma alternativa a essa situação.
Reconhecendo que o processo de usucapião poderia ser simplificado, a legislação brasileira passou a admitir a usucapião extrajudicial, que hoje é prevista pelo artigo 1.071 Código de Processo Civil.
Se observa, então, com muita positividade a usucapião extrajudicial, vez que reduz bastante tanto os custos para os interessados, como o tempo que a demanda levaria na justiça comum, além de que ajuda a reduzir a quantidade de ações nas filas para julgamento nos tribunais brasileiros.
Assim, verificados os requisitos das modalidades acima no seu imóvel, já é possível iniciar o procedimento de usucapião extrajudicial.
Mas não se preocupe, mesmo que o pedido extrajudicial seja negado, nada impede você de pleitear a usucapião perante a justiça.
De toda forma, vale muito a pena optar por esta via, até porque o tempo estimado para conclusão do reconhecimento é de 90 a 120 dias, caso tudo seja pré-examinado e bem feito.
Então, confira o passo a passo de como requerer a usucapião de forma extrajudicial, que preparamos especialmente para você.
1° Passo: Consulte um advogado de sua confiança com experiência em Direito Imobiliário – por mais que o procedimento não seja judicial, a lei exige a representação de um advogado, para realizar o requerimento. Além disso, ele será o profissional que mais ajudará e poupará seu tempo durante o processo.
2° Passo: Reunir os documentos que comprovem:
a) o tempo de posse, e seus antecessores, caso existam;
b) o justo título ou demonstrem a origem e continuidade da posse, tais como pagamentos de impostos, contas de água ou energia elétrica.
b.1) caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de Justificação Administrativa, que ocorrerá no mesmo cartório, de acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
3° Passo: Contratar profissional legalmente habilitado para elaborar planta e memorial descritivo do imóvel – para isto, deve ser feito o contato com profissionais do ramo da engenharia.
4° Passo: Contatar o Cartório de Registro de Imóveis responsável pela zona em que seu imóvel se localiza, e solicitar certidões negativas, que indiquem que o imóvel não possui outros donos registrados, podendo ser requerido pelo procedimento de usucapião extrajudicial.
5° Passo: Completos todos os últimos passos, o requerimento da usucapião já pode ser feito a qualquer tempo.
E dessa forma elencamos diversas informações importantes sobre o Usucapião, além dos conceitos necessários para melhor compreender o assunto, elencamos as espécies de usucapião de bens móveis e imóveis e quais os requisitos essenciais para que possa ser ingressado com a Ação de Usucapião com a finalidade de adquirir o bem que está sob sua posse, de maneira mansa e pacífica, após decorrer o prazo estabelecido pela lei. Além disso, demonstramos a possibilidade de realizar o usucapião extrajudicial, que reduz o tempo e os custos para o trâmite. Indicamos ainda, que caso o usucapião extrajudicial seja negado, não impede que ingresse com a ação para o reconhecimento do Direito. E por fim, elencamos quais os passos a serem seguidos para a correta execução do usucapião extrajudicial. Caso ainda tenha alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato conosco, vou deixar abaixo um botão que da acesso ao nosso Whatsapp, através dele você poderá mandar a sua dúvida. Nossa equipe estará a disposição para auxiliar.