Tendo em vista os muitos problemas advindos na cobrança dos emolumentos perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos atos relacionados ao primeiro financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, importa uma averiguação mais detida sobre os direitos que vêm dando efetividade ao desconto previsto no artigo 290 da Lei Federal nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos. O desconto está relacionado à materialização do direito fundamental à moradia, estampado no art. 6º da Constituição, revelando-se o Poder Público como agente responsável pela efetivação de tal direito social, por intermédio das funções públicas exercidas pelos Oficiais de Registro e Juízes Corregedores.
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É o primeiro financiamento residencial que enseja o desconto, quando no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação-SFH, que se destina à promoção da construção e aquisição da casa própria para as classes de menor renda da população. O consumidor pode ser (ou já ter sido) proprietário de outro imóvel urbano ou rural, não importando para fins de deferimento do desconto, desde que seja o primeiro financiamento habitacional, fará jus ao desconto. Assim, se o consumidor (mutuário), por exemplo, for proprietário de uma casa, adquirida por herança, ou de um terreno, adquirido à vista, fará jus ao desconto, eis que será a sua primeira aquisição residencial financiada. A única hipótese que impede o acesso ao desconto dá-se quando o mutuário já teve outro imóvel financiado pelo SFH.
Vale dizer, tanto os emolumentos do registro da compra e venda, levando em consideração o valor da alienação ou o valor do imóvel, o que for maior, quanto os emolumentos do registro da garantia (alienação fiduciária/hipoteca), levando em consideração o valor da dívida, são alvo do desconto de 50% sobre a totalidade do valor cobrado, no registro do primeiro financiamento habitacional. Em decorrência, não há amparo jurídico ou legal para frustrar o desconto dos emolumentos que incide sobre o registro da compra e venda, o registro da garantia, e a respectiva certidão expedida, vedando-se, pois, qualquer estratagema para desvirtuá-lo ou mitigá-lo, como a incidência só sobre a parte financiada, desde que uma lei Estadual não mude esse panorama. Por exemplo, em Santa Catarina, há lei estadual que textualmente afirma o desconto apenas sobre o valor financiado.
É devido o desconto no registro do contrato de mútuo, com constituição de garantia (alienação fiduciária ou hipoteca), quando o mutuário/consumidor faz o financiamento para a construção habitacional em terreno próprio, em tal hipótese deve o desconto ser aplicado nos emolumentos devidos pelo registro da garantia (alienação fiduciária ou hipoteca) e pela certidão expedida, em contrato de mútuo para construção residencial em terreno próprio, se esse não houver contratado anterior financiamento para fins habitacionais.
Se foi deferido o desconto por ocasião do ato registral primevo, estudado, para fins didáticos, nos itens 2 e 3, nasce o direito potestativo ao desconto de 50% sobre a totalidade dos emolumentos devidos em todos os atos posteriores relacionados com tal aquisição imobiliária. Vale dizer, tanto a averbação da construção (no contrato de mútuo para financiamento da construção em lote próprio), que integra as obrigações do mutuário perante o credor, quanto o cancelamento da hipoteca ou da alienação fiduciária, que condiciona a aquisição da propriedade plena, por se relacionarem umbilicalmente com a primeira aquisição imobiliária, farão jus ao desconto de 50% do art. 290 da Lei nº 6.015/73. No ponto, a exigência do novel requerimento para a extensão aos atos posteriores do desconto já deferido anteriormente, cumulado com a omissão em informar ao consumidor que a concessão do desconto está condicionada a tal vetusta exigência, enseja uma conjuntura perniciosa que recomenda a imediata ciência tanto ao Juízo Corregedor do Cartório, para a devolução do numerário cobrado em excesso, quanto ao Ministério Público, para tutelar eventual restituição coletiva aos consumidores cujo desconto foi suprimido (proteção aos direitos individuais homogêneos).
Os cartórios são serviços públicos, delegados a particulares, que existem para satisfazer as necessidades coletivas. O particular (oficial de registro), a quem é confiado o cartório por concurso, espera-se que seja profissional de direito diferenciado, jurista de fé pública, agente público de quem então se exige apurado conhecimento na defesa do consumidor. Daí a razão ao maior rigor em transparência e eficiência, pois, em prol do mutuário. Desse modo, faz-se adequada a prestação do serviço público quando o oficial de registro, pessoalmente ou por seus prepostos, fornece ao consumidor informações claras e didáticas quanto aos requisitos hábeis para o deferimento do desconto no registro do contrato de financiamento e o respectivo efeito nos atos posteriores relacionados à aquisição imobiliária. Se houver o deferimento do desconto por ocasião do registro, o cartório fica obrigado a conceder o desconto por ocasião dos atos posteriores relacionados à aquisição imobiliária, uma vez que o direito ao desconto já foi deferido ao consumidor. A título exemplificativo, tem-se como atos posteriores a averbação da construção, se o contrato for para financiamento da construção, a averbação do cancelamento da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária), averbação de eventual aditivo contratual, e as respectivas certidões expedida em razão de tais atos etc.
Em caso de omissão dolosa ou culposa que induza a erro o consumidor, o titular do cartório de registro de imóveis deverá devolver o numerário cobrado de forma excessiva ou indevida, na forma do art. 42, parágrafo único, do Código do Consumidor, por haver falha na prestação do serviço registral.
A alienação fiduciária é um contrato de garantia, tal como é a hipoteca, anticrese, o penhor, a caução, podendo ser empregado nos contratos em geral, por não ser privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, conforme deflui cristalinamente da leitura do § 1º do art. 22 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos:
“§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:”
A União foi alçada pelo § 2º, do artigo 236, da Constituição, como representante da Nação, na competência atinente à fixação de normas gerais em matéria de emolumentos, para, ao dar tratamento centralizado para estabilizar legitimamente expectativas, vincular todos os entes federados, como ocorre no desconto do primeiro financiamento habitacional que materializa o direito fundamental à moradia.
Destarte, ostenta o artigo 236 da Constituição:
“Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.
[…]
§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.”
Nesse norte, revela-se a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal:
“A observância de normas gerais em matéria tributária é imperativo de segurança jurídica, na medida em que é necessário assegurar tratamento centralizado a alguns temas para que seja possível estabilizar legitimamente expectativas. Neste contexto, “gerais” não significa “genéricas”, mas sim “aptas a vincular todos os entes federados e os administrados”. (RE 433.352 AgR, rel. min. Joaquim Barbosa, j. 20-4- 2010, 2ª T, DJE de 28-5-2010)
“Protesto cambial: Mprov. 1638/1-98: limitação de emolumentos relativos a protestos de que devedora microempresa ou empresa de pequeno porte (art. 6º) e […..] 2. Afirmada em decisão recente (ADIn MC 1.800) a validade em princípio da isenção de emolumentos relativos a determinados registros por lei federal fundada no art. 236, § 2º, da Constituição, com mais razão parece legítima a norma legal da União que, em relação a determinados protestos, não isenta mais submete a um limite os respectivos emolumentos, mormente quando conseqüente benefício às microempresas têm respaldo […]” (ADI-MC 1790, Min. Sepúlveda Pertence) (grifo aposto)
“Atividade notarial. Natureza. Lei 9.534/1997. (…) A atividade desenvolvida pelos titulares das serventias de notas e registros, embora seja análoga à atividade empresarial, sujeita-se a um regime de direito público. Não ofende o princípio da proporcionalidade lei que isenta os “reconhecidamente pobres” do pagamento dos emolumentos devidos pela expedição de registro civil de nascimento e de óbito, bem como a primeira certidão respectiva.” [ADI 1.800, rel. p/ o ac. min. Ricardo Lewandowski, j. 11-6-2007, P, DJ de 28-9-2007.] (grifo aposto)
Com efeito, o conflito é só aparente entre a competência para dispor acerca dos emolumentos, visto que a União apresenta competência especial para normas gerais e os entes estaduais competência residual.
Em tal contexto, normas “gerais” não significam “genéricas”, mas apresentam carga valorativa apta a vincular todos os entes federados estaduais, por ter natureza jurídica de lei nacional que visa dar tratamento uniforme ao tema emolumentar em âmbito nacional, suspendendo, pois, as leis estaduais que as contrariarem, conforme dicção do artigo 24 da Constituição:
“Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
[….]
§ 3º Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a competência legislativa plena, para atender a suas peculiaridades.
§ 4º A superveniência de lei federal sobre normas gerais suspende a eficácia da lei estadual, no que lhe for contrário.”
Com efeito, o Tribunal do Rio Grande do Sul, por exemplo, vem reconhecendo a constitucionalidade do desconto de 50% do art. 290 da Lei nº 6.015/73, afastando a aplicação da Lei Estadual nº 12.692/065 que limitou tal desconto aos imóveis residenciais com valor até R$ 3.589,70, in verbis:
‘Embora exercidos de modo privado, os serviços notariais e registrais são delegados e norteados pelos princípios do Direito Público. O disposto no artigo 236, § 2º, da Constituição Federal, consubstancia repartição de competência legislativa concorrente, atribuindo à União a emissão de normas gerais e aos Estados e Distrito Federal a normatização supletiva, não estando presente no caso concreto a exceção de que trata o artigo 24, § 3º, da Carta Magna. Precedentes do STF. É constitucional a redução de que trata o artigo 290 da Lei nº 6.015/73, […]” (Embargos Infringentes Nº 70056059041, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Almir Porto da Rocha Filho, Julgado em 06/12/2013) (grifo aposto)
De igual sorte, a Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais reconheceu, nos autos do Processo nº 60.414/CAFIS/2013, a suspensão da Lei Estadual nº 20.379/126 que restringiu o alcance do art. 290 da Lei Federal nº 6.015/73, conforme aviso do seguinte teor:
“ [….] os Oficiais de Registro de Imóveis do Estado de Minas Gerais devem, preenchidos os requisitos, conceder o desconto previsto no art. 290 da Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, independentemente da restrição mencionada no § 1º do art. 15 da Lei Estadual 15.424, de 30 de dezembro de 2004, acrescentado pela Lei Estadual nº 20.379, de 13 de agosto de 2012, sob pena de restituição em dobro da quantia cobrada em excesso, nos termos do artigo 30, § 2º, da Lei de Emolumentos, sem prejuízo das medidas administrativas cabíveis.” ( Aviso nº 16/CGJ/2013, de 23.04.2013)7
Repise-se, pois, que o artigo 236, §2º, da Constituição8, não trata de normas “genéricas”, mas sim de normas que demandam tratamento centralizado, tal qual a uniformidade nacional na cobrança dos emolumentos para aquisição da casa própria (caráter social), suspendendo-se, assim, a eficácia da lei estadual que desvirtue o desconto previsto no art. 290 da Lei Federal nº 6.015/73, por imperativo de segurança jurídica.
Os cartórios são serviços públicos, delegados a particulares (oficiais de registro), por concurso, que são remunerados, por emolumentos, diretamente pelo consumidor em razão dos serviços prestados. Vale dizer, ao que importa ao presente estudo, se houver o indeferimento do desconto nos atos relacionados com o registro do primeiro financiamento habitacional, maior será o rendimento do cartório e, por consequência, a remuneração do oficial de registro. Nesse passo, a questão ética subjacente no serviço público foi descortinada com propriedade pela Lei nº 12.813/2013 que definiu, no artigo 3º, conflito de interesses como “a situação gerada pelo confronto entre interesses públicos e privados, que possa comprometer o interesse coletivo ou influenciar, de maneira imprópria, o desempenho da função pública”.
Por isso, a prudência recomenda ao oficial de registro não se deixar enganar pelas miragens que a avidez lhe oferece, pautando-se por parâmetros éticos e morais no exercício da função pública, alinhados em função do bem coletivo, para a coletividade.
Nessa toada, quando houver o indeferimento, ainda que parcial, do desconto previsto no artigo 290 da Lei nº 6.015/73, desrespeitando as interpretações judiciais ventiladas nos itens 1 a 7, deve o consumidor protocolar reclamação no Fórum da Comarca (Vara do Juiz Corregedor do Cartório de Registro de Imóveis), buscando à devolução do valor cobrado em excesso, na forma do art. 42, parágrafo único, do Código do Consumidor9, que se aplica à atividade registral, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ, REsp 1.163.652, Rel. Min. Herman Benjamin, 2a T, DJ 01/07/10).
Tal procedimento pode ser adotado em qualquer Comarca do Brasil e, via de regra, não depende de advogado (embora aconselhável) e não vence custas ou emolumentos. Vale gizar que há tribunais de vanguarda, como o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que aceitam até por e-mail a reclamação, desde que instruído com os documentos pertinentes (título registrado/averbado, certidão da matrícula e o recibo dos emolumentos digitalizados).
Como visto, o Direito, como produto cultural, está exposto a constante processo evolutivo, porquanto objetiva a consolidação de valores cuja consciência a sociedade incorpora ao longo do tempo. Por isso, incumbe ao consumidor a conquista efetiva de seu direito, quando não aplicadas as interpretações contemporâneas acerca do art. 290 da Lei nº 6.015/73, esposadas nos direitos contemplados nos itens 1 a 7, por meio de reclamação junto ao Juízo Corregedor do Cartório ou à própria Corregedoria Estadual, para ver restituído o valor cobrado indevidamente.
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