O contrato de locação é um compromisso mútuo entre as partes que o celebram, ele é firmado entre um inquilino e o proprietário, antes mesmo de ocorrer a entrega das chaves e da efetiva mudança.
Dessa forma, ambas as partes possuem direitos e deveres para cumprir.
Ocorre que, em alguns casos as coisas não saem conforme o esperado, pois, por alguma razão pode haver a quebra do acordo estabelecido entre locador e locatário. E isso gera prejuízos e possibilita a aplicação de algumas penalidades, desde que previstas pelas cláusulas de multa no contrato de locação. Elas deverão ser pagas por aquela parte que descumprir as obrigações previamente acordadas.
Para simplificar isso, nesse artigo você ira entender quais são os casos em que é aplicável a multa nos contratos de locação e como funciona o seu cálculo. Também vai descobrir como deve ser feita a comunicação e a cobrança do valor a ser pago.
Primeiramente, é importante destacar que existem dois tipos de contrato de locação, e eles se caracterizam em relação ao tempo de duração:
Assim, se ocorrer o desrespeito às cláusulas contratuais devido à antecipação do prazo de 30 meses estabelecido, deverá ser cobrada a multa previamente acordada.
Nesse mesmo sentido, a locação pode ser desfeita principalmente nos seguintes casos:
A cláusula de multa é bastante comum nos contratos de aluguel. Ela é devida em eventuais casos de rescisão antecipada por qualquer parte. E costuma ser definida no valor equivalente a três meses de aluguel.
Assim, por exemplo, se o locatário precisar devolver o bem, independentemente das razões que o levaram a tomar tal atitude, o locador ou a imobiliária devem fazer a cobrança da multa na proporção do prazo que ainda ficou faltando para o cumprimento do devido acordo.
Lei do inquilinato
A Lei do Inquilinato (8245/91) estabelece o pagamento da multa nos casos de rescisão do contrato:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Código Civil
No mesmo sentido, conheça a redação do art. 413 do Código Civil que aborda o assunto:
“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Assim, caso o inquilino tenha assinado um contrato pelo prazo de 12 meses, e após 6 meses deseja rescindir o contrato, essa rescisão virá acompanha de uma multa proporcional aos 6 meses restantes de aluguel. Se a multa estipulada no contrato referente a 1 ano (12 meses) era equivalente a 3 aluguéis, então ela será de 1,5 aluguéis, referente aos 6 meses faltantes, ou seja, a metade.
Existem, basicamente, duas modalidades de multas que podem ser estabelecidas no contrato de locação:
A multa moratória é caracterizada pela ausência de natureza punitiva. O principal objetivo dela é desencorajar que o cumprimento da obrigação seja realizado fora do prazo ajustado, ou seja, evitar que o inquilino proceda ao pagamento do aluguel após a data estipulada para o vencimento. Dessa maneira, ela será devida no caso de pagamento espontâneo das prestações do aluguel atrasado.
Caso o pagamento seja feito após o vencimento, deverá incorrer os seguintes acréscimos:
Consiste em uma sanção de caráter civil. Ela será decretada para quem não obedecer aos deveres contratuais de forma integral ou parcial, ou seja, a sua origem está relacionada com a quebra do contrato. Trata-se de uma verdadeira cláusula penal.
O intuito é garantir que os prejuízos serão recompensados em caso de eventual descumprimento do contrato. Além disso, a sua imposição pode ser cumulada com a multa moratória.
Caso existam discussões entre as partes sobre o cálculo do valor referente à multa, a questão poderá ser revolvida na justiça. Para isso, o locatário deverá desocupar o imóvel e devolver as chaves.
Além disso, caso a parte já tenha feito o pagamento da multa com o valor errado, ela terá o direito de reaver a quantia indevidamente paga por meio do ajuizamento de uma ação judicial de repetição de indébito. Basta reunir a documentação comprovando a existência do direito (o contrato da locação e os comprovantes de pagamento).
O cálculo da multa referente à quebra do contrato é devido nos casos de anulação do acordo realizado. Nesse sentido, o contrato deverá prever as cláusulas mencionando esse tipo de situação e a aplicação da penalidade.
Assim, o locador assegura seus direitos, enquanto o inquilino deve honrar com o pagamento da dívida se vier a quebrar o acordo. É um dos cuidados fundamentais ao elaborar um contrato de locação.
É importante destacar que o valor da multa deve ser proporcional ao período restante do contrato que o a parte não cumpriu devidamente. Assim, o valor mensal deve ser dividido pela quantidade de meses totais.
Por exemplo, o valor do aluguel corresponde a R$ 3.000 mensais e o período total do contrato é de 30 meses, assim: R$ 3.000 / 30 = R$ 100
O valor obtido deverá ser multiplicado pelo número de meses que deixaram de ser cumpridos pela parte que quebrou o contrato. Então, por exemplo, se ele ficou 10 meses e devolveu as chaves faltando 20 meses, o valor total referente à multa será de R$ 2.000 (R$ 100 x 20 = R$ 2.000).
Como você pôde perceber, a multa no contrato de locação é devida nos casos de quebra do acordo pactuado entre o locador e o locatário. O seu cálculo é simples e leva em consideração a incidência de juros e a quantidade de meses restantes que deixaram de ser cumpridos. Leve os pontos citados em consideração, que assim, você pode evitar prejuízos.